قله جدید تورمی در مسکن آمریکا/ بساز و موجری در آمریکا

به گزارش می‌متالز، قله پیمایی جدید «تورم مسکن» در آمریکا، شرایط خرید خانه برای خانوار‌های مصرف کننده را نسبت به سال ۲۰۲۱ سخت‌تر کرده، اما «مسیر تامین مسکن» در این کشور به خاطر «کارکرد صحیح بازار اجاره»، مسدود نشده است.

گزارش «دنیای اقتصاد» از داده‌های جدید درباره تورم مسکن آمریکا حاکی است، متوسط قیمت مسکن در این کشور در ماه فوریه به ۳۳۱ هزار دلار رسید که ۳/ ۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۱ جهش کرده است.

این نرخ رشد رکورد جدیدی از «بیشترین تورم مسکن طی ۳۰ سال اخیر» محسوب می‌شود که به این ترتیب، «بحران رشد قیمت» کنونی به مراتب شدیدتر از آخرین بحران قیمتی - سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷- است. سال گذشته، تورم مسکن در حول و حوش ۱۹ درصد بود، اما در ابتدای سال جاری میلادی باز هم این نرخ فراتر رفت.

بررسی‌ها در درون بازار مسکن این کشور نشان می‌دهد، «با توجه به موجودی مسکن در آمریکا، جنس خرید‌ها و ناتوانی تقاضای خانه اولی ها»، روند کنونی رشد قیمت خانه وضعیت نامتعارف دارد و «حباب قیمت» در بازار مسکن این کشور شکل گرفته است.

عمده خریدها، جنبه سرمایه‌ای دارد و به خاطر «انتظارات تورمی» آن هم با توجه به رکورد صعود نرخ تورم عمومی (حدود ۷ درصد) انجام می‌شود. اما تقاضای مصرفی مسکن از طریق بازار اجاره در حال تامین نیاز خود است. بازار اجاره مسکن آمریکا به سه علت برای سرمایه گذاران (سمت عرضه) جذابیت پیدا کرده است و همین موضوع باعث افزایش نسبی عرضه خانه اجاره‌ای شده است.

هر چند با وجود تمایل بالا برای اجاره داری و افزایش جمعیت موجرها، «تورم اجاره» نسبت به سال قبل بیشتر شده است، اما باز هم جلوی رشد تندتر اجاره بها تا حدودی گرفته شده است.

متوسط اجاره‌بهای مسکن در آمریکا حدود یک هزار و ۸۰۰ دلار است که نسبت به سال گذشته میلادی ۱۷ درصد افزایش از خود نشان می‌دهد.

سازنده‌ها و همچنین خریداران سرمایه‌ای مسکن در این کشور تمایل دارند خانه‌ها را اجاره دهند تا بفروشند. این میل اول به خاطر «انتظارات تورمی» و در نتیجه پیش بینی روند افزایش ارزش ملک در آینده است که مانع از فروش در شرایط فعلی می‌شود. محرک دوم اجاره‌داری که آن هم اهمیت دارد، «تناسب قسط وام مسکن» با «مبلغ اجاره» و در نتیجه پوشش هزینه خرید مسکن از طریق اجاره بها است. خرید‌های یکی، دو سال اخیر در بازار مسکن آمریکا که منجر به رشد قیمت شد، عمدتا سرمایه‌ای بوده و کاملا به پشتوانه وام مسکن، در اختیار مالکان قرار گرفته است.

اکنون خریداران و حتی سازنده‌هایی که وام ساخت دریافت کرده اند برای بازگرداندن تسهیلات شان، خانه‌ها را اجاره می‌دهند. محرک سوم نیز افزایش تقاضای اجاره با توجه به رشد شدید قیمت مسکن است.

آینده تورم مسکن آمریکا

سامانه «زیلو» در بازار مسکن آمریکا که کانون عرضه الکترونیکی فایل‌های فروش و اجاره مسکن و همچنین منبع نشر داده‌های متنوع از قیمت و اجاره بها است، همیشه «نماگر پیش‌بینی قیمت برای ماه‌های آینده» را با اعلام «تورم آتی و قیمت آتی» نشان می‌دهد. اما در حال حاضر این نماگر از کار افتاده است، چون احتمالا امکان سنجش مسیر آتی قیمت مسکن وجود ندارد.

با این حال برخی کارشناسان اقتصادی در بازار مسکن این کشور معتقدند «سناریوی محتمل درباره روند قیمت مسکن در ۲۰۲۲» آن است که «سرعت رشد قیمت در این کشور تا حدودی نسبت به وضعیت کنونی کاهش پیدا کند». اما «سناریوی مشابه بحران سقوط قیمت مسکن ۲۰۰۸» را گزینه بعید عنوان می‌کنند. سال ۲۰۰۸ قیمت مسکن در آمریکا ۶ درصد کاهش یافت که سقوط تعبیر شد. سال ۲۰۰۹ نیز متوسط قیمت‌ها افت شدید ۱۰ درصدی را تجربه کرد. آن زمان، «خانه‌های حراجی» توسط بانک‌های پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن افزایش یافت، چون مالکان، واگذاری ملک را به بازپرداخت تسهیلات ترجیح می‌دادند.

علتی که برای بعید بودن کاهش شدید قیمت مسکن در آمریکا مطرح است، «عامل بحران ۲۰۰۸» است. سال ۲۰۰۸ به خاطر اینکه «مالکان در پرداخت اقساط وام مسکن دچار مشکل شدند»، «بحران بدهی به بانک‌ها» باعث به‌هم خوردن اوضاع اقتصادی در این کشور شد. اما در حال حاضر، «وام‌گیرنده‌ها» عمدتا خریداران سرمایه‌ای هستند که به پشتوانه اجاره بهای دریافتی، قسط ماهانه تسهیلات را پرداخت می‌کنند.

خرید‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن آمریکا طی یک‌سال و نیم اخیر به خاطر «نرخ بهره پایین وام مسکن» و همچنین «رشد درآمد و پس انداز خانوار‌ها با بسته‌های حمایت اقتصادی عصر کرونا»، افزایش پیدا کرد.

در این میان، هزینه ساخت نیز در مقایسه با تورم عمومی، رشد بیشتری پیدا کرده که مجموعه این عوامل باعث افزایش تند قیمت مسکن در این کشور شده است.

خطر حباب مسکن آمریکا

نسبت قیمت به اجاره مسکن در آمریکا به نزدیک عدد ۲۰ رسیده است که با توجه به سطح متعارف این عدد، وضعیت حبابی وجود دارد. این نسبت در سال‌های اخیر در بازار مسکن آمریکا زیر عدد ۱۰ بود؛ بنابراین شرایط کنونی از نگاه فعالان بازار مسکن آمریکا، نامتعارف است. یک پست وبلاگ بانک فدرال رزرو دالاس نشان می‌دهد قیمت خانه‌ها در آمریکا از عوامل بنیادین فاصله گرفته است، این شرایط شبیه حباب مسکنی است که به فروپاشی مالی ۲۰۰۸ ختم شد.

براساس گزارش بلومبرگ، محققان فدرال رزرو با اشاره به داده‌های محاسبه فراوانی در بازار مسکن که با همراهی محققان خارجی تهیه کرده اند مدعی هستند شواهد آن‌ها نشان‌دهنده وجود رفتار غیرعادی در بازار آمریکا برای نخستین‌بار پس از رونق دهه ۲۰۰۰ است.

این محاسبات گویای آن است که بازار مسکن آمریکا برای پنج فصل متوالی منتهی به سه ماه سوم ۲۰۲۱ دارای نشانه‌هایی از مازاد عرضه بوده و افزایش قیمت مسکن از آن زمان ادامه داشته است.

شاخص محققان فدرال رزرو دالاس براساس متغیر‌های اقتصادی، چون درآمد واقعی سرانه، اجاره‌های مسکن و نرخ‌های بهره بلندمدت بوده است. نکته اصلی این است که از ابتدای ۲۰۲۰ نسبت قیمت به اجاره مسکن بیش از آنچه این عوامل بنیادین قادر به توضیح آن هستند رشد کرده اند و به طرف شرایط مازاد عرضه رفته اند.

محققان این نهاد همچنین دریافته اند که افزایش در درآمد واقعی به دلیل محرک‌های مالی و پولی مربوط به همه گیری کرونا به همراه کاهش مصرف خانوار‌ها به دلیل محدودیت‌های رفت وآمد، ممکن است سودمندی آن را به عنوان یک معیار کاهش داده باشد؛ که نشان می‌دهد حباب مسکن ممکن است از آنچه آن اعداد نشان می‌دهد بزرگ‌تر باشد.

به عقیده محققان، اندازه گیری نسبت قیمت به درآمد به تنهایی ممکن است نتایج بیش از حد محافظه کارانه‌ای داشته باشد. از سوی دیگر رونق مسکن نیز می‌تواند به دنبال موج ترس از دست دادن مازاد عرضه در میان خریداران و گمانه زنی‌های افراطی سرمایه گذاران ایجاد شده باشد.

با وجود این محققان فدرال رزرو گفته اند شرایط بهتر سهام و ترازنامه خانوار‌ها نشان می‌دهد هرگونه عواقب اقتصادی ناشی از اصلاح قیمت مسکن در مقیاسی که آمریکا در رکود ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ تجربه کرد، نخواهد بود.

منبع: دنیای اقتصاد